Im Jahr 2022 wurde in Deutschland der Bau von 354.400 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Ergebnissen mitteilt, waren das 6,9 % oder 26.300 Wohnungen weniger als im Jahr 2021, als mit 380.700 Baugenehmigungen der höchste Wert seit dem Jahr 1999 erreicht worden war. Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (346.800 Wohnungen). In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen. Die Bundesregierung verfolgt das Ziel, mittelfristig 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland zu schaffen. Zum Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2022 beigetragen haben dürften vor allem Materialmangel und hohe Kosten für Baumaterialien, Fachkräftemangel am Bau und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen.
Zahl der neu genehmigten Wohnungen seit Sommer immer weiter gesunken
Im Jahr 2022 wurden in neu zu errichtenden Wohngebäuden 304.600 Wohnungen genehmigt. Das waren 7,3 % oder 23.900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Dabei fiel die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen im 2. Halbjahr 2022 besonders deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum ab: Wurden im 1. Halbjahr 2022 nur 2,1 % weniger Wohnungen genehmigt als im 1. Halbjahr 2021, so waren es im 2. Halbjahr 2022 dann 12,6 % weniger als im 2. Halbjahr 2021. Seit Mai 2022 wurden durchgängig weniger Anträge für neu zu errichtende Wohnungen genehmigt als im jeweiligen Vorjahresmonat. Wurden im Januar noch 9,4 % Wohnungen mehr genehmigt als im Vorjahresmonat, so waren es im August schon 10,5 % Wohnungen weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Genehmigungen verringerte sich ab August von 24.100 bis auf 20.400 Wohnungen im November (-15,2 % gegenüber dem Vorjahresmonat). Einen niedrigeren Monatswert hatte es in den vergangenen fünf Jahren nur im Februar 2019 mit 18.900 Wohnungen gegeben. Im saisonbedingt starken Dezember stieg die Zahl zwar auf 28.100 Wohnungen an, das waren aber dennoch 20,1 % genehmigte Wohnungen weniger als im Dezember 2021.
Starke Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Besonders stark war im Jahr 2022 der Rückgang der Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser. So genehmigten die Baubehörden 78.100 neue Einfamilienhäuser, das waren 16,8 % oder 15.800 weniger als im Jahr 2021. Bei dieser Entwicklung ist allerdings auch der Basiseffekt durch das Auslaufen des Baukindergeldes im März 2021 zu beachten: Diese Fördermaßnahme trug dazu bei, dass im 1. Quartal 2022 insgesamt 26,2 % weniger Einfamilienhäuser genehmigt wurden als im 1. Quartal 2021. Im 2. bis 4. Quartal 2022 wurden dann 12,9 % weniger Einfamilienhäuser genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Zweifamilienhäusern ging 2022 ebenfalls überdurchschnittlich stark zurück: In Zweifamilienhäusern wurden 27.700 Wohnungen genehmigt, das waren 13,8 % oder 4.400 weniger als im Vorjahr.
Etwa 63 % der Neubauwohnungen in Deutschland entstehen in Mehrfamilienhäusern. Aufgrund der noch hohen Genehmigungszahlen im 1. Halbjahr 2022 wurden in Mehrfamilienhäusern im Gesamtjahr 2022 mit 190.400 Wohnungen lediglich 1,6 % oder 3.100 Wohnungen weniger genehmigt als im Jahr 2021. Im Jahresverlauf beschleunigte sich der Abwärtstrend allerdings. Im Dezember 2022 wurden in neu zu errichtenden Mehrfamilienhäusern nur 19.200 Wohnungen genehmigt, das waren 19,3 % oder 4.600 Wohnungen weniger als im Vorjahresmonat. Üblicherweise werden im Dezember besonders viele Mehrfamilienhäuser genehmigt.
Deutlich weniger Bauanträge von Privatpersonen
Rund 95 % der Bauanträge für Wohnungen in Wohngebäuden werden von Unternehmen und Privatpersonen gestellt. Entsprechend prägten diese beiden Bauherrengruppen die Gesamtentwicklung maßgeblich und sorgten 2022 für den Rückgang: Während auf Unternehmen 147.900 Baugenehmigungen für neue Wohnungen entfielen und damit 5.000 oder 3,3 % weniger als im Vorjahr, gingen 141.100 Baugenehmigungen auf Privatpersonen zurück. Das waren 12,6 % oder 20.300 weniger als im Vorjahr. Demgegenüber stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen, die auf Bauanträge der öffentlichen Hand zurückgehen, um 17,8 % auf 12.200.
Umbauter Raum bei neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden leicht gestiegen
Der zentrale Indikator für die künftige Bauaktivität bei Nichtwohngebäuden ist der umbaute Raum. Bei den im Jahr 2022 genehmigten neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden erhöhte sich der umbaute Raum gegenüber dem Vorjahr um 0,6 % auf 236,7 Millionen Kubikmeter. Nichtwohngebäude sind zum Beispiel Fabrikgebäude und Lagerhallen, Büro- und Verwaltungsgebäude oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Mit 70 % den größten Anteil am umbauten Raum haben die nicht-landwirtschaftlichen Betriebsgebäude, worunter unter anderem Warenlager, Fabrik- und Werkstattgebäude fallen. Der umbaute Raum stieg hier um 6,7 % gegenüber dem Vorjahr.
Der stärkste Rückgang bei Nichtwohngebäuden war mit 30,1 % weniger umbautem Raum bei den Anstaltsgebäuden zu verzeichnen. Dazu zählen unter anderem Krankenhäuser und Gebäude für die Altenpflege. In diesem Gebäudesegment schwanken die jährlichen Veränderungsraten stark. Mit einem Minus von 16,7 % war im Jahr 2022 auch bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden ein starker Rückgang zu beobachten. Allerdings war der umbaute Raum hier immer noch höher als in den Jahren 2003 bis 2017. Der aktuelle Rückgang ist vermutlich unter anderem auf einen verminderten Bedarf an neuen Büro- und Verwaltungsgebäuden aufgrund des verstärkten Arbeitens im Homeoffice im Zuge der Corona-Pandemie zurückzuführen.
Zahl neuer Genehmigungen weiter höher als Zahl der Fertigstellungen
Die Zahl der Baugenehmigungen erlaubt eine frühzeitige Einschätzung der zukünftigen Bauaktivität. Allerdings nimmt die Zahl der Bauvorhaben, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen oder abgeschlossen wurden, der sogenannte Bauüberhang, seit einigen Jahren zu. Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit und des Bauüberhangs im Jahr 2022 gibt die Zahl der Baufertigstellungen, die das Statistische Bundesamt voraussichtlich Ende Mai 2023 veröffentlichen wird.
