Aufstockung und Vorfertigung ermöglichen die nachhaltige Umwandlung eines Bürogebäudes in modernes Wohnen
Ressourcenschonend nachverdichtet
Brüninghoff GmbH & Co. KG
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Industriestraße 14
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Deutschland
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Holzbauweise, Vorfertigung und Aufstockung zählen zu den prägenden Trends der Bauwirtschaft – beim Sanierungsprojekt „The Flag“ in Köln wurden sie konsequent umgesetzt. Das ehemalige siebengeschossige Verwaltungsgebäude der Generalzolldirektion aus den 1980er-Jahren wurde zu einem modernen Appartementhaus für Studierende und Young Professionals umgebaut. Dank eines hohen Anteils wetterunabhängiger Vorfertigung und eines durchdachten Montagekonzepts entstanden unter innerstädtischen Rahmenbedingungen in vergleichsweise kurzer Bauzeit 137 Wohneinheiten. Das Projekt leistet damit nicht nur einen Beitrag zur Entlastung des angespannten Kölner Wohnungsmarkts, sondern setzt zugleich Maßstäbe in puncto Nachhaltigkeit und effizienter Bauprozesse.
Der Bauherr und Initiator des Projekts ist das Familienunternehmen The Flag, das sich auf die Entwicklung, den Bau, den Erwerb und den Betrieb spezialisierter Wohnformen wie Studenten-Apartments, Seniorenwohnen und Hotellösungen konzentriert.
Da sich die Bausubstanz des ehemaligen Bürogebäudes im Norden von Köln in einem guten Zustand befand und auch die bestehende Tragstruktur weitgehend den Anforderungen entsprach, entschied sich der Bauherr gegen einen Abriss und für einen umweltschonenden Umbau. Nach Entwürfen von ME Projektsteuerung + Bauen Architekten aus Troisdorf wurden die Staffelgeschosse jeweils um ein zusätzliches Geschoss beziehungsweise einen Pavillon ergänzt. Die Florack Bauunternehmung GmbH übernahm als Generalübernehmer die Gesamtkoordination und beauftragte die Brüninghoff Group mit der Umsetzung der Aufstockung der einzelnen Gebäudeteile in Holzbauweise sowie mit der Herstellung der Vorhangfassade. Plansite – ebenfalls ein Unternehmen der Brüninghoff Group – war für die Tragwerksplanung und die Holzbaufachplanung verantwortlich.
Eine Etage „draufgepackt“
Das Bestandsgebäude an der Neusser Straße 159 wurde zunächst vollständig entkernt und bis auf die Stahlbetonskelettstruktur zurückgebaut. Ziel war es, den Baukörper durch eine Aufstockung in Holzbauweise zu erweitern und zugleich eine nachhaltige Nutzung sicherzustellen. Die neuen Staffelgeschosse, mit denen das Gebäude auf insgesamt acht Etagen ergänzt wurde, entstanden aus vorgefertigten Holzrahmenbauelementen. Durch die zusätzlichen Geschosse erhöhte sich die Bruttogeschossfläche von 6.134 m² auf 7.134 m². Das oberste Geschoss beherbergt Gemeinschaftsflächen mit Kamin sowie einen direkten Zugang zur Dachterrasse.
Die Wahl von Holz als Hauptbaumaterial basierte auf den spezifischen materialtechnischen Vorteilen des Werkstoffs. Neben seinem geringen Eigengewicht und der hohen Tragfähigkeit leistet Holz einen wesentlichen Beitrag zur Nachhaltigkeit. Das eingesetzte Holz stammt aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern und ist PEFC-zertifiziert. Darüber hinaus bot die Aufstockung in Holzbauweise klare statische Vorteile: Aufgrund des niedrigen Eigengewichts der Holzrahmenbauelemente konnten die zusätzlichen Lasten effizient in die bestehende Stahlbetonstruktur eingeleitet werden. Wo erforderlich, kamen Lamellen aus carbonfaserverstärktem Kunststoff (CFK) sowie ergänzende Betonwände zum Einsatz, um die Tragfähigkeit gezielt zu erhöhen.
Die tragenden Elemente der neuen Geschosse bestehen aus Brettschichtholzstützen und Brettsperrholzdecken. Der mehrschichtige Wandaufbau der Außenwände erfüllt sowohl funktionale als auch ästhetische Anforderungen: Auf der Innenseite bildet eine 15 mm dicke Gipsfaserplatte die erste Schicht, die eine glatte und robuste Oberfläche für die Innenraumgestaltung bietet. Direkt darauf folgt eine weitere 15 mm starke Gipsfaserplatte, die als Dampfsperre fungiert. Um eine luft- und dampfdichte Ebene zu gewährleisten, werden die Stöße dieser Platten verklebt. Das tragende Element der Wand besteht aus 60 x 240 mm starkem Konstruktionsvollholz. Zwischen den Holzständern wird eine 240 mm dicke Mineralwolle der Baustoffklasse A1 eingebracht, die nicht brennbar ist und eine Wärmeleitfähigkeit von λ = 0,32 W/(m·K) aufweist. Diese Schicht sorgt für eine effektive Wärmedämmung und trägt gleichzeitig zum Schallschutz bei. Auf der Außenseite der Dämmung wird eine weitere 15 mm dicke Gipsfaserplatte angebracht, die die Konstruktion stabilisiert und die Dämmung schützt. Zum Schutz vor Wind und Feuchtigkeit wird eine Fassadenbahn aufgebracht. Diese ist diffusionsoffen und ermöglicht es, dass Feuchtigkeit aus dem Inneren der Wand entweichen kann, während sie die Konstruktion vor äußeren Einflüssen schützt. Darauf folgt eine Lattung aus Konstruktionsvollholz, die als Unterkonstruktion für die Fassadenverkleidung dient und gleichzeitig eine Hinterlüftung ermöglicht. Den Abschluss bildet eine 8 mm starke Außenverkleidung aus witterungsbeständigen Rockpanel Colours-Platten.
Mehrwert durch Vorfertigung
Ein zentraler Aspekt des Projekts war der hohe Vorfertigungsgrad der Bauelemente. Sämtliche Holzrahmenbauelemente wurden industriell vorgefertigt – einschließlich Fenstern, Dämmung und Fassadenverkleidung. Dieses Vorgehen verkürzte die Bauzeit vor Ort erheblich und reduzierte zugleich die Belastungen durch Baustellenverkehr in der dicht bebauten Innenstadtlage. Darüber hinaus ermöglichte die Vorfertigung eine weitgehend wetterunabhängige Produktion und trug zur Minimierung von Abfällen auf der Baustelle bei.
Die innerstädtische Lage stellte besondere Anforderungen an die Baustellenlogistik. Aufgrund der stark begrenzten Lagerflächen – die gesamte Grundstücksfläche umfasst lediglich 1.180 m² – erfolgte die Anlieferung der Bauteile konsequent „just in time“. Ein durchdachtes Montagekonzept stellte einen reibungslosen Bauablauf sicher. So wurden die Wandelemente bereits mit eingesetzten Fenstern montiert, um unmittelbar eine regendichte Gebäudehülle herzustellen. Ein im Innenhof positionierter Kran ermöglichte sowohl die vertikale als auch die horizontale Verladung der Bauteile. Ergänzend kam eine funkgesteuerte Traverse zum Einsatz, die eine millimetergenaue Positionierung der Elemente erlaubte.
Die neue Vorhangfassade aus Holzrahmenbauelementen wurde energetisch optimiert. Sie besteht aus Gipsfaserplatten, Mineralwolldämmung und Fassadentafeln aus hoch verdichteter Steinwolle. Aufgrund ihrer hohen Energieeffizienz trägt die Fassade wesentlich zur Einhaltung des Effizienzhaus-Standards EH 40 bei, der für die Aufstockung angestrebt wurde. Die Elemente wurden vor der tragenden Konstruktion montiert, um Platz für eine Installationsebene zu schaffen.
Technische und konstruktive Anforderungen
Die Transformation des Bürogebäudes in ein Wohnhaus brachte einige Herausforderungen mit sich. Insbesondere die Aufteilung der Apartments erforderte Durchbrüche und Anpassungen an der bestehenden Tragstruktur. Die Integration neuer Leitungsführungen für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) wurde durch den Einsatz vorgefertigter Module erleichtert.
Ein weiteres Augenmerk lag auf dem Brandschutz. Die Holzrahmenbauelemente wurden gemäß den Anforderungen der Feuerwiderstandsklasse F30-B ausgeführt, um Sicherheit zu gewährleisten. Die integrierte Wärmedämmung aus Mineralwolle entspricht hohen Standards der Wärmeleitfähigkeit (WLG 032).
Die Flachdachkonstruktion der neuen Geschosse wurde als Warmdach ausgeführt. Eine Brettsperrholzdecke aus Fichtenholz bildet die Basis. Zur Wärmedämmung wird beim Flachdach eine 36 cm dicke EPS-Schicht eingesetzt, bei der Dachterrasse beträgt die Schichtstärke 20 cm. Die Gefälledämmplatten verhelfen zu einer Neigung von 2 %, sodass anfallendes Wasser zur Gebäudemitte abgeleitet wird.
bpz meint: Das Projekt „The Flag“ in Köln verdeutlicht exemplarisch, welches Potenzial in der Kombination aus Holzbauweise, hohem Vorfertigungsgrad und der intelligenten Weiterentwicklung von Bestandsgebäuden liegt. Die Aufstockung in Holz ermöglichte eine effiziente Erweiterung bei gleichzeitig geringer zusätzlicher Belastung der vorhandenen Struktur. Damit zeigt sich die Holzbauweise als besonders geeignet für innerstädtische Nachverdichtung, wo konventionelle Bauweisen oft an Grenzen stoßen. Gleichzeitig unterstreicht das Projekt die Chancen, die im Erhalt und der Umnutzung bestehender Bausubstanz liegen.
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