Der deutsche Hochbau steht weiterhin auf einem stabilen Fundament. Nach einem leichten Rückgang ist der Markt 2014 wieder gestiegen: Das Hochbauvolumen legte um 0,3% auf 212,3 Mrd. € zu. Die jüngste Marktentwicklung wird sich – vor allem auf der Basis eines nach wie vor wachsenden Wohnungsbaus – weiter festigen. Das ist ein zentrales Ergebnis der Hochbauprognose 2015 der internationalen Unternehmensberatung OC&C Strategy Consultants. In der aktuellen, jährlich erscheinenden Analyse rechnen die Experten für den gesamten Hochbau 2015 mit einem moderaten Wachstum in Höhe von 0,3%. Für die beiden Folgejahre wird ein Anstieg von jährlich 0,5% prognostiziert.
Die Hochbauprognose 2015 identifiziert insbesondere den Wohnungsbau als wesentliche Triebfeder für die solide Marktentwicklung des Hochbaus in Deutschland. Bereits 2014 stand der Wohnungsbau (+0,4%) für mehr als zwei Drittel des gesamten Hochbauvolumens. Vor allem gewerbliche Akteure (+1,5%) weiteten ihre Wohnbautätigkeit zuletzt aus. Auch private Bauherren haben in Häuser und Wohnungen investiert – allerdings mit geringerer Dynamik (+0,2%). Laut der OC&C-Analyse wird sich diese Entwicklung 2015 fortsetzen. Der Anstieg gewerblicher Baugenehmigungen um 12,7% dokumentiert den anhaltenden Schwung im Wohnungsbau. Getragen wird dieser Trend auch 2015 von mehreren Faktoren: Die noch einmal verschärfte Niedrigzinspolitik der EZB und weiter steigende Mieten in den Großstädten machen Immobilienanlagen für institutionelle und private Investoren auch 2015 attraktiv, zumal die Beschäftigung auf Rekordniveau liegt und die Löhne steigen. Hinzu kommen der anhaltende Urbanisierungstrend und die Tendenz zu Haushalten mit weniger Personen aber mehr Wohnfläche.
„Die Wachstumsimpulse gehen auch 2015 vom Wohnungsbau aus. Eine besondere Dynamik erwarten wir im gewerblichen Neubau mit einem Wachstum von knapp 3%. Die Rahmenbedingungen sind insgesamt gut, Miet- und Kaufpreise steigen, bei Auftragseingängen ist ein Plus zu verzeichnen und immer mehr Menschen können und wollen sich eine Immobilie leisten. Hinzu kommt ein insgesamt gutes gesamtwirtschaftliches Klima: Die Unternehmen blicken optimistisch in die Zukunft und günstige Faktoren wie z.B. niedrige Ölpreise treiben die Konjunktur“, erläutert Axel Schäfer, einer der für den Bausektor verantwortlichen OC&C-Partner, die Ergebnisse der Studie.
Geringe Dynamik im Nicht-Wohnungsbau
Trotz guter Rahmendaten zeigen sich die anderen Segmente des Hochbaus weniger robust. So wuchs der Nichtwohnungsbau 2014 zwar wieder – konnte mit einer sehr geringen Zunahme (+0,1%) jedoch kaum für Impulse sorgen. Hinsichtlich des Nichtwohnungsbaus prognostizieren die OC&C-Experten für die kommenden Jahre (2015-2017) eine Stagnation auf hohem Niveau mit einem durchschnittlichen Wachstum von 0,1%. Auch für den öffentlichen Bau geht die Hochbauprognose 2015 von einem gleichbleibenden Bauvolumen aus. Die Finanzlage in Ländern und Gemeinden ist nach wie vor angespannt. In der Folge gingen die Genehmigungen für Neubauten 2014 um 7,7% zurück und das Wachstum im öffentlichen Bau stagnierte. Das wird sich zumindest auf mittlere Sicht auch nicht ändern – eine steigende Dynamik ist hier nicht in Sicht.
Für den Wirtschaftsbau sieht OC&C hingegen einen leicht positiven Trend. Nachdem der Markt 2013 rückläufig war (-1,9%), hat er sich 2014 mit einem leichten Plus (+0,1%) wieder stabilisiert. Nun soll das Bauvolumen bis 2017 mit durchschnittlich 0,2% p.a. nach oben gehen. Die Prognose stützt sich auf die stabile Entwicklung von Baugenehmigungen und den generellen Anstieg des Investitionsvolumens. Auch hier ist keine sprunghafte Dynamik zu erwarten, da geo- und geldpolitische Risiken durchaus gegeben sind. „Im öffentlichen Bereich gehen wir, trotz des Investitionsrückstands, von einem sehr moderaten Wachstum für die nächsten Jahre aus. Geprägt wird diese Entwicklung fast ausschließlich durch das Renovierungsgeschäft. Für die Bautätigkeit von Unternehmen sehen wir positive Vorzeichen – nach zweijährigem Rückgang steigen die Investitionen wieder. Allerdings verzögert die Verunsicherung über die Ukraine-Krise oder die Situation in Griechenland bislang weitere Investitionsvorhaben“, kommentiert Dr. Björn Reineke, ein weiterer für den Bausektor verantwortlicher OC&C-Partner.
Immobilienblase in den Ballungsgebieten?
Seit Ausbruch der Eurokrise steigen Miet- und Kaufpreise von Immobilien in deutschen Ballungsgebieten rasant an. Dabei zeigen die Kaufpreise ein stärkeres Wachstum als die Mieten. Dennoch greifen Anleger nach wie vor bei gewerblichen Wohnimmobilien zu, obwohl die Kluft zwischen Miet- und Kaufpreis die Amortisationsdauer verlängert und die Rendite von Immobilien senkt. Daher spricht der ein oder andere Beobachter bereits von einer Blasenbildung in einigen deutschen Großstädten. Axel Schäfer von OC&C widerspricht: „Wir sind der Auffassung, dass die stabile konjunkturelle Entwicklung und die aktuell hohe Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten das hohe Preisniveau grundsätzlich rechtfertigen. Die markanten regionalen Unterschiede beruhen aus unserer Sicht überwiegend auf einer echten – noch nicht spekulativen – Nachfrage. Die soliden ökonomischen und demografischen Trends in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen sollten auch in Zukunft bestehen und daher stützend wirken.“
Langfristiger Ausblick: Stabiler Markt mit kurzfristigen Schwankungen
Der Hochbau in Deutschland ist ein reifer Markt in einem entwickelten Industrieland. Der Neubaubedarf ist begrenzt, Renovierungsaktivitäten machten 2014 rund 62% des Marktes aus. Auch wenn sich Teilmärkte heterogen entwickeln, zeigt sich der Gesamtmarkt stabil. „Obwohl momentan Wachstumsimpulse aus dem Wohnungsmarkt kommen, sollte sich der Gesamtmarkt langfristig eng an der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung orientieren. Wir gehen davon aus, dass dieser Zustand anhalten und sich das Hochbauvolumen dauerhaft in einem Korridor von ca. 200 bis 230 Mrd. € (in Preisen von 2005) bewegen wird“, schließt Dr. Björn Reineke.
